Nouvelles règles en matière de crédit hypothécaire

La nouvelle réglementation en matière de crédit hypothécaire entre en vigueur ce 1er avril 2017. Elle est la conséquence directe de la transposition d’une directive européenne. En réalité, toutes les dispositions actuelles relatives à l’octroi d’un crédit responsable en vigueur pour le crédit à la consommation s’appliqueront désormais aussi au crédit hypothécaire.

Les nouvelles règles facilitent la comparaison des crédits hypothécaires pour les consommateurs, entre autres grâce à l’introduction d’une fiche européenne d’information standardisée et à la mention du taux annuel effectif global. C’est une avancée importante, car un crédit hypothécaire a toujours de lourdes conséquences financières sur le long terme.

Aperçu des principaux changements

Certains types de crédits à la consommation tombent désormais sous le domaine d’application du crédit hypothécaire. La réglementation sur le crédit hypothécaire s’applique aux contrats de crédits couverts par une hypothèque, quelle que soit la finalité immobilière ou mobilière, et aux contrats de crédit sans sûreté hypothécaire pour l’acquisition ou la conservation de droits réels immobiliers. Les crédits de rénovation (travaux de rénovation, mais également travaux de peinture ou aménagement de jardins) d’un bien immobilier sans sûreté hypothécaire restent du domaine d’application de la réglementation sur le crédit à la consommation.

La loi introduit une fiche d’information standardisée européenne (« FISE »). Elle est adaptée à la situation personnelle du consommateur et doit lui être transmise immédiatement par le prêteur afin qu’il puisse comparer les conditions de crédit d’autres prêteurs qui sont également tenus de lui fournir une telle fiche d’information. La fiche est comparable au formulaire SECCI en matière de crédit à la consommation. Elle contient malgré tout plusieurs nouveautés : ainsi, le montant de la commission octroyée par le prêteur à l’intermédiaire de crédit doit être mentionné. En effet, en Belgique, il est absolument interdit que le consommateur paie ces commissions.

A l’instar du crédit à la consommation, un taux annuel effectif global (TAEG) s’appliquera également aux crédits hypothécaires afin de pouvoir aisément comparer les frais des crédits. Ce TAEG doit être stipulé sur tous les documents précontractuels comme les publicités, les prospectus, ainsi que la FISE. Le TAEG est un pourcentage calculé sur une base annuelle qui reprend la totalité des frais du prêteur (prélèvement du crédit) et du consommateur (amortissements et coût total du crédit pour ce dernier). Le coût total pour le consommateur comprend tous les frais qu’il doit payer dans le cadre de son contrat de crédit et que connait le prêteur, à l’exception des frais de notaire.

Ces coûts sont notamment :

• le taux,

• les commissions de l’intermédiaire de crédit,

• les coûts pour la constitution du dossier et la consultation des fichiers,

• les frais liés à l’estimation obligatoire du bien immobilier,

• les frais de sûreté,

• les frais des services annexes liés au contrat de crédit, comme les primes d’assurance pour l’assurance solde restant dû et l’assurance incendie.

La loi prévoit aussi de pouvoir fixer par arrêté royal un montant maximum pour les frais de dossier. Cette disposition a été prise par le ministre de l’Economie, Kris Peeters : dès le 1er avril, les frais liés à un crédit hypothécaire seront en effet plafonnés à 500 euros.

La nouvelle législation définit également toutes les clauses possibles qui sont soit abusives, soit légales, mais uniquement dans certaines circonstances. Ainsi, des clauses prévoyant l’exigibilité immédiate du crédit sont réprimées. On ne peut plus, par exemple, exiger que le consommateur rembourse l’intégralité du capital restant dû en cas de retard de paiement d’un mois. En outre, à l’instar du crédit à la consommation, des limitations sont prévues en matière de calcul des frais et intérêts en cas de défaut de paiement.

Le prêteur peut uniquement conclure un contrat de crédit lorsqu’il sait, compte tenu des informations dont il dispose, que le consommateur sera capable d’honorer ses obligations contractuelles. L’évaluation de la solvabilité ne peut pas s’appuyer uniquement sur le fait que la valeur du bien immobilier est supérieure au montant du crédit ou sur l’hypothèse que le bien immobilier verra sa valeur augmenter.

L’ensemble de la nouvelle réglementation en matière de crédit hypothécaire est disponible sur le site internet du SPF Economie.

En 2016, plus de 260.000 crédits hypothécaires ont été octroyés (+ 8 % par rapport à 2015) pour un montant de plus de 30 milliards d’euros (+ 16 %). C’est ce qui ressort des chiffres de l’Union professionnelle du Crédit.