Restez informé


Notariat : une réglementation des prix obsolète 

Les tarifs réglementés des notaires, qui ont été révisés pour la dernière fois en 1980, ne tiennent pas compte de l’évolution sociétale de l’activité notariale. La rémunération des actes notariés n'est donc plus en lien avec les coûts sous-jacents de ceux-ci. Les honoraires des notaires liés aux actes de ventes immobilières ont pour leur part évolué plus rapidement que l’inflation totale en raison de la forte augmentation des prix de l’immobilier et de la hausse du nombre de transactions.

383284 cropped anonymous business woman checking agreement before signing%20avec%20logo 0fb6b0 large 1616751365

A la fois officiers publics et prestataires de services dans le cadre d’une profession libérale, les notaires constituent un secteur très particulier qui est fortement régulé en Belgique et qui exerce un rôle économique primordial, pour les entreprises et pour les particuliers, lors de transactions immobilières, de la gestion patrimoniale ou de créations/cessations d’entreprises par exemple.

 

Dès lors, un bon fonctionnement de ce secteur devrait impacter positivement l’ensemble de l’économie.

 

C’est la raison pour laquelle l’Observatoire des prix s’est penché sur l’analyse du secteur des notaires en Belgique afin d’établir un état des lieux de la situation de ce secteur, tant d’un point de vue réglementaire que financier.

Des tarifs d’un autre temps

Le notaire a comme principale activité la passation des actes authentiques. Et il en a le monopole légal. Pour la majorité des prestations, les notaires appliquent des honoraires réglementés. Plus précisément, des honoraires tarifés fixés par un arrêté royal du 16 décembre 1950 pour la majorité des actes authentiques, ainsi que pour d’autres prestations et formalités liées à un acte.

Force est de constater que ces tarifs ont été révisés pour la dernière fois en 1980 et ne tiennent donc pas compte de l’évolution sociétale de l’activité notariale. Depuis, l’informatisation, les simplifications administratives et la dématérialisation des échanges ont en effet permis aux notaires de réaliser des gains de productivité. Cependant des frais d’investissement supplémentaires ont été nécessaires pour réaliser cette informatisation. En outre, les tâches qui incombent aux notaires sont devenues plus nombreuses et plus complexes, notamment en raison de la complexité croissante du droit et des nombreuses obligations supplémentaires.

Evolution des honoraires dans le cadre des actes liés aux ventes immobilières résidentielles

Dans le cadre des actes réglementés, l’Observatoire des prix a analysé l’évolution des honoraires des notaires liés aux actes de vente immobilière de gré à gré entre 2000 et 2019.

Cette évolution a été estimée au moyen d’un indicateur basé sur le nombre de transactions immobilières pour trois types de biens résidentiels (maison d’habitation ordinaire, villas et appartements) et l’évolution des prix de ces biens (sur la base de trois séries de prix immobiliers, à savoir les prix bas, médian et haut).

Malgré le fait que les honoraires pour ce type d’acte soient proportionnels et dégressifs, entrainant une hausse plus modérée du montant des honoraires lorsque les prix de l’immobilier augmentent, il apparait que les honoraires par acte de vente immobilière résidentielle (+49,2 %) ont augmenté plus rapidement que l’indice santé (+41,9 %), en raison de la forte hausse des prix des logements. De plus, le nombre de transactions (+45,7 %) a progressé plus rapidement que le nombre de notaires (+31,1 %), entrainant une hausse du nombre d’actes de vente par notaire. Ainsi, la hausse des honoraires des notaires perçus dans le cadre des actes de vente immobilière résidentielle est donc le résultat tant d’une hausse des prix de l’immobilier (effet prix) que d’une augmentation du nombre de transactions (effet volume), soit une hausse de 65,9 % entre 2000 et 2019.

 

Pour certains actes authentiques, les honoraires des notaires ne sont pas réglementés, parce que ces actes authentiques n’existaient pas encore au moment de la réglementation des prix de 1950. C’est le cas, par exemple, des actes relatifs à la fusion de sociétés, ou encore des actes modifiant le régime matrimonial. Les honoraires de ces actes peuvent donc être fixés librement entre le notaire et son client. C’est également le cas de certains services juridiques, où une concurrence peut d’ailleurs s’exercer avec d'autres professions (par exemple les avocats, les planificateurs successoraux et les agents immobiliers).

 

A côté des honoraires du notaire, le citoyen doit également payer des frais administratifs et diverses taxes. Ces frais administratifs couvrent les dépenses réalisées auprès de diverses administrations, mais aussi des frais généraux relatifs au fonctionnement de l'étude notariale. Ils peuvent dès lors varier d’un notaire à l’autre pour un même type de service. Le service Ombudsman pour le notariat met en évidence le manque de transparence et d’encadrement de ces frais.

Manque de transparence pour les activités non réglementées

Outre la passation des actes authentiques, le notaire fournit également des services juridiques. Certains d’entre eux sont également proposés par d’autres acteurs du marché, tels que les avocats, les planificateurs successoraux et les agents immobiliers. Une concurrence peut donc se développer dans ces domaines (notamment pour la déclaration de succession, la négociation immobilière, le divorce par consentement mutuel, la médiation familiale).

 

Néanmoins, il ressort de la pratique que le consommateur fait souvent appel au notaire même dans des situations où son intervention n’est pas requise et ce, en raison de leurs compétences dans diverses matières juridiques et/ou de leurs connaissances relatives à la situation familiale, patrimoniale ou autre de leurs clients.

 

Le comportement du consommateur peut également être influencé par un manque d’information ou par des difficultés à trouver des informations sur les services proposés par d’autres acteurs du marché, ce qui freine les acteurs externes (du monde juridique entre autres) dans le développement de nouvelles solutions. Une plus grande transparence quant aux différents acteurs de marché permettrait dès lors une plus grande concurrence, à l’avantage du consommateur.

 

En raison de la forte réglementation du secteur, le risque entrepreneurial du notariat semble par ailleurs généralement plus faible que celui d’autres professions intellectuelles opérant dans des marchés moins réglementés.

Un secteur très rentable

La rentabilité du notariat (16 %) est supérieure à celle d’un certain nombre d'autres professions intellectuelles à orientation économique, telles que les comptables, huissiers de justice, avocats, géomètres ou architectes. La différence avec les comptables et comptables-fiscalistes (15 %), les huissiers de justice (14,9 %) et les avocats (14 %) n’est certes pas aussi importante qu'avec les géomètres (11,2 %), les architectes de construction (9,8 %), les experts-comptables et conseillers fiscaux (8,8 %), les ingénieurs et conseillers techniques, à l’exclusion des géomètres (7,1 %) et les réviseurs d’entreprise (6,3 %).

 

Informations de contact

Contact(s) Presse
Adresse

Rue du Progrès 50,
1210 Bruxelles