Overtredingen vastgesteld bij vastgoedmakelaars
De FOD Economie controleerde in 2021 334 vastgoedmakelaars in het kader van een grootschalig onderzoek. Er werden bij 252 vastgoedmakelaars 1.781 lichte tot zwaardere inbreuken vastgesteld. Die leidden tot 386 waarschuwingen, 53 processen-verbaal en 95 administratieve geldboetes. Het grootste aantal inbreuken werd vastgesteld bij een bemiddelingsovereenkomst die een makelaar afsluit met klanten. Die blijkt bij 64 % van de gecontroleerde vastgoedmakelaars niet volledig in orde te zijn.
Sinds een aantal jaren zit de vastgoedmarkt in de lift met vastgoedtransacties die jaarlijks stijgen. Bij het gros van die transacties is één of meerdere vastgoedmakelaars tussengekomen om consumenten met raad en daad bij te staan bij de aan- of verkoop van hun woning. Op vastgoedmakelaars rust dus een belangrijke verantwoordelijkheid bij vastgoedtransacties. Daarnaast spelen ze ook een grote rol in de bestrijding van het witwassen van geld. Daarom is het belangrijk dat ze zich houden aan de opgestelde economische regels en correcte afspraken maken met de consumenten.
In 2021 organiseerde de Economische Inspectie van de FOD Economie een grootschalig onderzoek waarbij 334 vastgoedmakelaars gecontroleerd werden. De klemtoon lag op het naleven van de antiwitwasverplichtingen en het correct opstellen van bemiddelingsovereenkomsten.
In totaal werden 1.781 inbreuken vastgesteld door 252 ondernemingen. Niet elke inbreuk is even zwaarwichtig en vaak ging het om eerder lichte inbreuken, die afgehandeld konden worden met een waarschuwing. Slechts in een minderheid van de gevallen legde de FOD Economie een boete op. Er werden 386 waarschuwingen gegeven (waarop de handelaar de inbreuk in 99 % van de gevallen rechtzette), 53 processen-verbaal opgesteld en 95 administratieve geldboetes uitgeschreven.
Bijna de helft van de inbreuken heeft te maken met de bemiddelingsovereenkomst (829). Daarnaast werden er 421 overtredingen vastgesteld bij de informatie die te vinden is op de website van de onderneming en waren er 325 inbreuken op de antiwitwaswetgeving. Het lijstje wordt aangevuld met 147 inbreuken op de prijsaanduiding en 59 inbreuken op de wetgeving voor de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO).
Heel wat contracten van vastgoedmakelaars niet in orde
Duidelijke en correcte afspraken tussen de vastgoedmakelaar en de consument zijn onontbeerlijk. Onder andere de verloning, de taken en de plichten van de vastgoedmakelaar moeten in een bemiddelingsovereenkomst worden vastgelegd.
Maar liefst 213 vastgoedmakelaars (63.8 %) bleken niet in orde met hun bemiddelingsovereenkomsten. Er werden in totaal 829 inbreuken vastgesteld. Het grootste deel ging over het niet handgeschreven vermelden van de datum en plaats van ondertekening (41,0 %), het niet respecteren van de formele vereisten voor de stilzwijgende verlenging (33,3 %), het niet correct informeren van de consument over zijn herroepingsrecht (27,2 %) of het niet meedelen van de (totaal) te betalen prijs (24,6 %). Als de vastgoedmakelaar de bevoegdheid kreeg om te onderhandelen over de prijs, bleek in 23,3 % van de gevallen de minimumvraagprijs niet te zijn opgenomen in de bemiddelingsovereenkomst.
De strijd tegen witwassers
In het kader van de strijd tegen het witwassen van geld hebben vastgoedmakelaars de verplichting om hun klanten correct te identificeren en hun identiteit te controleren. Dat moeten ze doen aan de hand van een authentiek document, zoals de identiteitskaart. Daarnaast moeten vastgoedmakelaars per transactie en per klant een risicoanalyse uitvoeren om in te schatten of er een risico op het witwassen van geld bestaat.
De FOD Economie stelde vast dat 30 % van de gecontroleerde vastgoedmakelaars niet beschikt over een geschikte procedure om een risicoanalyse uit te voeren. Bij de vastgoedmakelaars die wel over een dergelijke procedure beschikken, bleek 16,7 % die procedure niet in elk dossier toe te passen. Daarnaast identificeerde 15,6 % van de vastgoedmakelaars zijn klanten onvoldoende en controleert 24 % van de vastgoedmakelaars de identiteit van zijn klanten niet of onvoldoende.
In totaal werden bij 148 vastgoedmakelaars (44,3 %) inbreuken vastgesteld op de antiwitwaswet. Opmerkelijk was de vaststelling dat 93,7 % van de vastgoedmakelaars die gebruikmaakten van de online AntiWitwastool (een computerprogramma speciaal ontwikkeld om vastgoedmakelaars te helpen bij het vervullen van hun witwasverplichtingen), volledig in orde was met de witwasreglementering.
En dan is er ook nog de prijsaanduiding
Bij de prijsaanduidingen werden 147 inbreuken gepleegd door 83 ondernemingen (25 %). Er werd nagegaan of de tarieven, die de vastgoedmakelaar hanteert, werden geafficheerd op een duidelijk van buitenaf zichtbare plaats en of de geafficheerde prijs het totaalbedrag is dat de klant moet betalen. In dat bedrag moeten dus alle kosten, zoals de btw, verrekend te zijn. Die verplichting geldt ook wanneer, zoals vaak het geval is bij vastgoedmakelaars, gewerkt wordt met een percentage op de verkoopprijs. In dat geval moeten, in het geafficheerde percentage, de btw en alle andere kosten al verrekend zijn. Het merendeel van de vastgestelde inbreuken ging over het niet (van buitenaf) zichtbaar, leesbaar en ondubbelzinnig afficheren van de tarieven (15.6 %).
Vastgoedmakelaars hebben een voorbeeldfunctie, zeker in een tijd waarin de vastgoedprijzen recordhoogten hebben bereikt. Het kopen of huren van een woning is voor de meeste burgers erg belangrijk en iedereen heeft het recht naar behoren te worden begeleid en geïnformeerd. Makelaars spelen ook een actieve rol bij de bestrijding van het witwassen van geld en die actieve rol moet worden versterkt. Dit breed opgezette onderzoek van de Inspectie moet de situatie helpen verbeteren. Zo niet, moet het afschrikkende effect van sancties worden versterkt.
Het kan absoluut niet door de beugel dat consumenten niet correct worden geïnformeerd over hun rechten of, meer nog, actief worden tegengewerkt wanneer ze van die rechten gebruik willen maken. Ik zal dan ook in gesprek gaan met de sector en hen duidelijk maken dat die cijfers niet ok zijn, dat kan en moet veel beter.
